Le crédit-bail immobilier : une solution alternative pour financer son logement

Le crédit-bail immobilier est une opération de financement qui permet à une personne de louer un bien immobilier en vue d’en devenir propriétaire à l’issue du bail. Il s’agit d’une forme de location avec option d’achat (LOA) adaptée au secteur immobilier. Le crédit-bail immobilier présente des avantages et des inconvénients qu’il convient de connaître avant de se lancer.

Comment fonctionne le crédit-bail immobilier ?

C'est un contrat conclu entre trois parties :

• le crédit-bailleur, qui est un établissement financier spécialisé dans le crédit-bail immobilier ;
• le crédit-preneur, qui est la personne qui souhaite acquérir le bien immobilier ;
• le vendeur, qui est le propriétaire du bien immobilier.

Le schéma du crédit-bail immobilier est le suivant :

• le vendeur cède le bien immobilier au crédit-bailleur, qui en devient propriétaire ;
• le crédit-bailleur loue le bien immobilier au crédit-preneur, qui en devient locataire ;
• le crédit-preneur verse au crédit-bailleur des loyers pendant une durée déterminée, généralement comprise entre 10 et 15 ans ;
• à l’issue du bail, le crédit-preneur a la possibilité de lever l’option d’achat et de devenir propriétaire du bien immobilier, moyennant le paiement d’un prix résiduel fixé à l’avance.

Quels sont les avantages du crédit-bail immobilier ?

Il présente plusieurs avantages pour le crédit-preneur :

• il permet de financer jusqu’à 100% du prix du bien immobilier, sans apport personnel ni garantie ;
• il offre une souplesse dans la gestion du patrimoine, puisque le crédit-preneur peut choisir de lever ou non l’option d’achat à la fin du bail ;
• vous bénéficiez d’un régime fiscal avantageux, puisque les loyers sont déductibles des revenus fonciers et que le prix résiduel est soumis au régime des plus-values immobilières ;
• vous profitez de la valorisation du bien immobilier, puisque le prix résiduel est fixé dès le départ et ne tient pas compte de l’évolution du marché.

Quels sont les inconvénients ?

• il implique des coûts supplémentaires, tels que les frais de dossier, les intérêts intercalaires, les frais de notaire et les droits d’enregistrement ;
• il impose des obligations contractuelles, telles que l’entretien du bien immobilier, l’assurance et le respect des clauses du bail ;
• il expose à un risque financier, puisque le crédit-preneur n’est pas assuré de pouvoir lever l’option d’achat à la fin du bail, en cas de difficultés financières ou de changement de situation personnelle ;
• il ne permet pas de bénéficier des dispositifs d’aide à l’accession à la propriété, tels que le prêt à taux zéro (PTZ) ou le prêt conventionné (PC).

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Exemple de crédit-bail pour particulier

Pour illustrer le fonctionnement du crédit-bail pour particulier, prenons l’exemple d’une famille qui souhaite acquérir une maison d’une valeur de 300 000 €. Elle s’adresse à une société de crédit-bail immobilier comme Hestia¹ pour réaliser son projet. Hestia lui propose les conditions suivantes :

• une durée de bail de 12 ans ;
• un loyer mensuel de 1 500 € hors taxes ;
• un prix résiduel de 30 000 € hors taxes.

La famille accepte l’offre et signe le contrat de crédit-bail immobilier. Hestia achète la maison au vendeur et la loue à la famille. La famille verse chaque mois le loyer à Hestia et déduit cette charge de ses revenus fonciers. Elle bénéficie également d’une TVA récupérable sur les loyers.

À la fin du bail, la famille a versé au total 216 000 € hors taxes de loyers. Elle a la possibilité de lever l’option d’achat et de devenir propriétaire de la maison pour 30 000 € hors taxes. Elle paie alors ce montant à Hestia et devient propriétaire du bien. Elle est soumise au régime des plus-values immobilières sur la différence entre le prix résiduel et la valeur vénale du bien.

La famille a donc financé son acquisition immobilière sans apport personnel ni garantie, en bénéficiant d’un avantage fiscal et en profitant de la valorisation du bien. Elle a toutefois payé un coût global supérieur au prix initial du bien, en raison des frais annexes et des intérêts inclus dans les loyers.

Le leasing immobilier en période d’inflation

L’inflation est la hausse généralisée et durable du niveau des prix. Elle a des conséquences sur le pouvoir d’achat, le coût de la vie, mais aussi sur le marché immobilier. Le leasing immobilier, ou crédit-bail immobilier, est une solution alternative pour financer son logement, qui peut présenter des avantages et des inconvénients en période d’inflation.

Quels sont les avantages du leasing immobilier en période d’inflation ?

Le leasing immobilier peut présenter des avantages en période d’inflation, notamment :

• Vous profitez de la valorisation du bien immobilier, puisque le prix résiduel est fixé dès le départ et ne tient pas compte de l’évolution du marché. Le locataire peut ainsi réaliser une plus-value importante s’il décide de lever l’option d’achat ou de revendre le bien.
• Grâce à lui vous bénéficiez d’un effet de levier financier, puisque le locataire emprunte à un taux nominal qui peut être inférieur au taux d’inflation. Le coût réel du crédit est donc négatif, ce qui augmente la rentabilité de l’opération.
• En ayant recours à ce moyen, vous vous positionnez contre la hausse des taux d’intérêt, puisque le loyer est fixe pendant toute la durée du bail. Le locataire n’est pas exposé au risque de renchérissement du coût du crédit.

FAQ sur le crédit-bail immobilier

Quelle est la différence entre le crédit-bail immobilier et la location-accession ?

La location-accession est un dispositif qui permet à une personne de louer un logement neuf ou ancien en vue d’en acquérir la propriété à terme. Elle se distingue du crédit-bail immobilier par les points suivants :

• elle concerne uniquement les logements destinés à la résidence principale ;
• elle implique le versement d’une redevance composée d’une part locative et d’une part acquisitive ;
• elle donne droit à une TVA réduite sur le prix d’acquisition et à une exonération de taxe foncière pendant 15 ans ;
• elle ouvre droit aux aides au logement et aux prêts aidés.

Quels sont les critères pour y avoir droit?

Le crédit-bail immobilier est accessible à toute personne physique ou morale, sous réserve de remplir les conditions suivantes :

• avoir un projet immobilier à usage d’habitation ou professionnel ;
• disposer de revenus suffisants pour assurer le paiement des loyers et du prix résiduel ;
• avoir une situation financière saine, sans incident de paiement ni surendettement ;
• avoir un profil compatible avec les exigences du crédit-bailleur.

Quels sont les risques  ?

Il comporte des risques pour le crédit-preneur, qui doit être conscient des conséquences possibles en cas de :

• non-paiement des loyers, qui peut entraîner la résiliation du bail et la perte du droit à l’option d’achat ;
• non-levée de l’option d’achat, qui peut entraîner la restitution du bien immobilier au crédit-bailleur et la perte des loyers versés ;
• levée anticipée de l’option d’achat, qui peut entraîner le paiement d’une indemnité au crédit-bailleur et la perte du bénéfice fiscal ;
• revente du bien immobilier, qui peut entraîner le paiement d’une plus-value immobilière et la perte du bénéfice fiscal.

Comment choisir son crédit-bailleur ?

Le choix du crédit-bailleur est essentiel pour réussir son opération de crédit-bail immobilier. Il convient de comparer les offres des différents établissements financiers spécialisés dans le crédit-bail immobilier, en tenant compte des critères suivants :

• le montant des loyers et du prix résiduel ;
• la durée du bail et les modalités de levée de l’option d’achat ;
• les frais annexes et les garanties demandées ;
• les services proposés et la qualité du suivi.

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