Krach du marché immobilier 2023 : quand l’immobilier s’effondrera-t-il à nouveau

Le marché immobilier américain traverse une période cruciale en 2023 avec des avis contradictoires sur l’avenir du marché. Le marché immobilier a connu une période de croissance significative ces dernières années, avec des taux hypothécaires historiquement bas et une forte demande poussant les prix des logements à des sommets sans précédent. Cependant, des inquiétudes concernant un krach du marché immobilier ont commencé à faire surface, certains experts tirant la sonnette d'alarme sur le fait que le marché immobilier américain pourrait être sur le point de s'effondrer.

Dans cet article, nous explorerons l’état actuel du marché immobilier, analyserons les facteurs susceptibles de contribuer à un krach potentiel et évaluerons si un krach boursier est susceptible de se produire dans un avenir proche. Certains analystes du secteur immobilier s'attendent à un marché plus équilibré avec une appréciation annuelle à un chiffre, tandis que d'autres craignent un krach ou un effondrement du marché immobilier dans un avenir proche.

Le marché du logement va-t-il s’effondrer ?

L’inflation monte en flèche et on craint une récession imminente dans le pays. Cependant, la majorité des professionnels de l’immobilier ne pensent pas que le marché immobilier soit dans une bulle ou qu’il constitue une menace pour une économie chancelante.

Le logement a provoqué la pire crise financière de mémoire récente. Lorsque les hypothèques de mauvaise qualité se sont effondrées, le pays s’est retrouvé avec des saisies immobilières, de nombreuses nouvelles maisons sont restées vides et des millions d’Américains se sont retrouvés soudainement sous l’eau. Tout au long du siècle précédent, le marché immobilier s’est heurté à des obstacles considérables, mais aucun, à l’exception de la Grande Dépression de 1929, n’a entraîné la baisse de la valeur des maisons qui s’est produite lors de la Grande Récession de 2007.

Il est également important de noter que tous les ralentissements économiques n’affaiblissent pas le marché immobilier. Malgré le ralentissement économique, le marché intérieur et la demande sont restés robustes pendant la récession de 2001. Le marché du logement a été soumis à un certain nombre d’obstacles majeurs au cours du siècle dernier ; mais, à l’exception de la Grande Dépression de 1929, aucun de ces défis n’a entraîné une baisse de la valeur des logements comparable à celle de la Grande Récession de 2007.

Le récent boom pandémique du marché immobilier, avec des prix qui montent en flèche, des guerres d'enchères et un afflux d'investisseurs, a des parallèles avec la période précédente. Cependant, cette fois-ci, la majorité des professionnels de l'immobilier estiment que le marché immobilier ne va pas s'effondrer ni déclencher une récession et qu'il pourrait même contribuer à la reprise du pays. Le secteur hypothécaire a pris des mesures contre les prêts dont le montant a explosé ou qui étaient destinés à faire échouer les emprunteurs. Seuls les acheteurs disposant de revenus constants et vérifiables peuvent désormais être admissibles à un prêt hypothécaire.

Cela a abouti à un risque nettement inférieur par rapport aux prêts Subprime lors de la Grande Récession de 2005-2007. La majorité des prêts hypothécaires douteux ont été éliminés et les prêteurs imposent des exigences plus strictes aux emprunteurs. La pénurie de logements est trop grave, car beaucoup plus de personnes tentent d'acheter et de louer des maisons qu'il n'y en a de disponibles.

La croissance d’une année sur l’autre des prix des logements a ralenti en 2022, alors que les taux hypothécaires ont augmenté et que l’abordabilité du logement a diminué. Les taux hypothécaires restant élevés, les prix des logements devraient baisser à court terme. Cependant, les experts ne prévoient pas le chômage généralisé qui a caractérisé la Grande Récession et estiment également que la récession sera assez brève si elle se produit. Cela signifie que moins de propriétaires seront incapables de payer leur prêt hypothécaire et que ceux qui sont en difficulté pourraient décider de vendre leur maison avec profit.

De nombreux propriétaires épuisés reculent alors que les taux d’intérêt hypothécaires augmentent dans la fourchette de plus de 6 % ou près de 7 %. Certains ne sont plus admissibles à des prêts hypothécaires suffisamment importants pour financer la maison qu’ils désirent, d’autres ne peuvent pas se permettre la hausse des taux et des prix, et certains adoptent une stratégie attentiste par crainte d’une récession. En conséquence, moins de propriétés se vendent, les guerres d’enchères s’atténuent et les offres au-delà du prix demandé diminuent. De nombreux vendeurs de maisons ont été contraints de baisser leurs prix demandés.

En cas de récession, les taux hypothécaires devraient baisser, ce qui devrait réintroduire sur le marché immobilier les acheteurs qui n'ont pas perdu leur emploi. Cela augmentera les ventes de logements et profitera à l’économie dans son ensemble. Le marché immobilier peut aider le pays à sortir d’une récession.

Alors que le marché immobilier américain connaît des changements en 2023, la plupart des professionnels de l’immobilier ne croient pas qu’il va s’effondrer ou déclencher une récession. Le secteur hypothécaire a pris des mesures pour empêcher une répétition de la Grande Récession, et la majorité des prêts hypothécaires douteux ont été éliminés. La pénurie de logements est trop grave et la majorité des Américains espèrent éviter encore 18 mois de difficultés. Le marché immobilier peut même contribuer à la reprise du pays en cas de récession en augmentant les ventes de logements.

Demande de logements du millénaire : un tampon contre le krach du marché immobilier

Le krach du marché immobilier préoccupe de nombreux acheteurs et vendeurs potentiels de maisons. Cependant, la demande accrue de logements de la part de la génération du millénaire pourrait servir de tampon contre un éventuel krach. Les Millennials et la génération Z veulent plus de logements. Le marché immobilier est l’un des indicateurs les plus importants de la croissance économique et il a montré des signes d’instabilité ces dernières années. Cependant, la demande accrue de logements de la part de la génération Y pourrait servir de tampon contre le krach du marché immobilier.

Selon le rapport 2022 sur les tendances générationnelles des acheteurs et vendeurs de maisons de la National Association of Realtors, les millennials représentent désormais le plus grand pourcentage d'acheteurs de maisons, soit 43 %, la génération X achetant les maisons les plus chères à un prix médian de 320 000 $.

Le rapport révèle également que la plupart des acheteurs ont acheté des maisons dans les zones suburbaines et les petites villes, dissipant ainsi le mythe selon lequel les jeunes générations affluent vers les centres-villes. Les Millennials, en particulier, sont plus susceptibles d'utiliser Internet pour trouver une maison qu'ils achèteront finalement, et 92 % d'entre eux font appel à des agents immobiliers pour les aider à trouver la bonne maison et à négocier les conditions de la transaction.

La tendance des jeunes générations à acheter une maison pour la première fois est également à la hausse, avec 81 % des jeunes acheteurs de la génération Y achetant une maison pour la première fois, et un peu moins de la moitié des acheteurs plus âgés de la génération Y sont des primo-accédants. De plus, le pourcentage de vendeurs millénaires est en augmentation, passant de 22 % à 26 % au cours de la dernière année.

De nombreux facteurs peuvent contribuer à la décision d’acheter ou de vendre une maison, et pour tous les acheteurs de maison âgés de moins de 57 ans, le principal facteur déterminant était le désir de devenir propriétaire de leur propre maison. Parmi les personnes de 57 ans et plus, le désir d'être plus proche de leurs amis et de leur famille était la principale raison, suivi du désir d'avoir une maison plus petite.

Alors que les jeunes générations ont tendance à parcourir des distances plus courtes lorsqu'elles déménagent, l'ensemble des acheteurs s'attendent à vivre dans leur logement pendant 12 ans, contre 15 ans l'année dernière. Pour les jeunes millennials et la génération silencieuse, la durée prévue n’était que de 10 ans, contre 20 ans pour les jeunes baby-boomers.

Cependant, l’endettement continue d’être un obstacle important pour de nombreuses personnes qui tentent d’acheter une maison, et la génération X et les jeunes baby-boomers ont retardé l’achat d’une maison de cinq ans en raison de l’endettement, la plus longue de tous les groupes d’âge. Les jeunes de la génération Y avaient la part la plus élevée de dette étudiante, soit 45 %, avec un montant médian de 28 000 $.

Malgré ces défis, la demande accrue de logements de la part de la génération du millénaire constitue une protection contre un krach du marché immobilier. Cette demande devrait continuer de croître à mesure qu’une plus grande partie de la génération Y atteint l’âge traditionnel des premiers acheteurs, et avec cette tendance, le marché immobilier pourrait rester stable même en période d’incertitude.

De nombreuses inquiétudes subsistent concernant le marché immobilier. Surtout, même si l’un des principaux moteurs de la croissance des prix de l’immobilier a été le manque d’offre, la hausse des taux freine à la fois les vendeurs potentiels et les nouvelles constructions. En tant que tel, il n’y a aucun soulagement en vue pour une amélioration de l’offre de logements et du marché du logement durable qui viendrait avec une augmentation des stocks.

Alors que nous entrons dans la seconde moitié de 2023, nombreux sont ceux qui se demandent si le marché immobilier ne se dirige pas vers un krach. Les spéculations sur un éventuel krach du marché immobilier ont été un sujet de discussion brûlant, et les gens sont impatients de savoir ce que l’avenir leur réserve. Bien qu'il y ait des signes d'un ralentissement du taux de croissance du marché immobilier d'une année sur l'autre, les données et prévisions globales suggèrent qu'un krach est peu probable en 2023.

Analysons les dernières données fournies par CoreLogic pour mieux comprendre les tendances actuelles du marché immobilier et savoir si un krach est imminent.

Tendances nationales des prix des logements

En mai 2023, l'indice des prix des logements (HPI) de CoreLogic révèle que les prix des logements à l'échelle nationale, y compris les ventes en difficulté, ont augmenté de 1,4 % par rapport à mai 2022. De plus, d'un mois à l'autre, les prix des logements ont augmenté de 0,9 % en Mai 2023 par rapport à avril 2023.

Prévision de prix

Selon les prévisions HPI de CoreLogic, les données suggèrent que les prix des logements continueront d'augmenter dans les mois à venir. Les prévisions indiquent une augmentation de 1 % d’un mois à l’autre de mai 2023 à juin 2023 et une augmentation d’une année sur l’autre de 4,5 % de mai 2023 à mai 2024.

Tendances régionales des prix des logements

Le marché immobilier présente des variations régionales dans l'évolution des prix, certaines zones connaissant des baisses tandis que d'autres connaissent des gains significatifs.

États occidentaux

Un nombre important d’États occidentaux ont vu les prix baisser en mai 2023 par rapport à la même période en 2022. Cette baisse peut être attribuée à l’exode des zones moins urbaines, où les gens s’étaient déplacés au plus fort de la pandémie. La flambée des prix de l’immobilier qui en a résulté a entraîné une perte importante d’accessibilité financière dans ces régions.

Zones métropolitaines du nord-est et du sud-est

En revanche, les États du Nord-Est et les zones métropolitaines du Sud-Est continuent de connaître des hausses de prix des logements plus importantes que les autres régions du pays. Cela peut être attribué au fait que les travailleurs retournent lentement vers les agences pour l'emploi dans certaines régions et s'installent dans des endroits relativement abordables dans d'autres.

Points de vue d’experts sur le krach du marché immobilier

Selma Hepp, économiste en chef de CoreLogic HPI, fournit un aperçu précieux des tendances actuelles :

« Après avoir culminé au printemps 2022, la décélération annuelle des prix de l’immobilier s’est poursuivie en mai. Malgré le ralentissement de la croissance des prix d’une année à l’autre, la récente dynamique des hausses mensuelles des prix se poursuit malgré les récentes augmentations des taux hypothécaires. Néanmoins, après une augmentation cumulée de près de 4 % des prix des logements entre février et avril 2023, les taux hypothécaires élevés et les prix élevés des logements exercent une pression sur les acheteurs potentiels. Ces dynamiques freinent la récente croissance mensuelle des prix de l’immobilier, qui a commencé à s’atténuer et revient à la moyenne d’avant la pandémie, avec une augmentation de 0,9 % d’avril à mai.

Cartes nationales et étatiques – mai 2023

Le CoreLogic HPI fournit des mesures complètes pour plusieurs segments de marché à travers le pays. Voici quelques points saillants :

• À l’échelle nationale, les prix des logements ont augmenté de 1,4 % sur un an en mai 2023.
• Les États connaissant une baisse annuelle des prix de l'immobilier comprennent l'Arizona, la Californie, le Colorado, l'Idaho, le Montana, le Nevada, New York, l'Oregon,
• Dakota du Sud, Utah, Washington et District de Columbia.
• Les États où les prix de l'immobilier ont augmenté le plus d'une année sur l'autre étaient le Maine (7,2 %), le New Jersey (7,1 %) et l'Indiana (6,9 %).
  Meilleurs métros

L'IPH CoreLogic offre également un aperçu de l'évolution des prix de l'immobilier dans les grandes métropoles américaines en mai 2023. Miami ouvre la voie avec la hausse la plus importante, connaissant une augmentation de 11,8 % des prix de l'immobilier d'une année sur l'autre.

Par conséquent, sur la base des données et des analyses de CoreLogic, le marché immobilier américain a connu une croissance constante des prix de l'immobilier, certaines régions connaissant des baisses en raison de facteurs économiques spécifiques. Même si la tendance générale montre un ralentissement de la croissance annuelle des prix, la récente dynamique de hausse mensuelle des prix se poursuit.

Où le marché du logement peut-il s’effondrer ?

Le marché immobilier est soumis à des fluctuations et peut connaître des baisses de prix dans certaines régions. D'après l'indicateur de risque de marché (MRI) de CoreLogic, des marchés spécifiques courent un risque plus élevé de baisse des prix de l'immobilier dans les mois à venir. Examinons de plus près certains de ces marchés :

1. Provo-Orem, UT

Selon l'IRM de CoreLogic, Provo-Orem, UT, court un risque très élevé (avec une probabilité de plus de 70 %) de connaître une baisse des prix de l'immobilier au cours des 12 prochains mois. Les facteurs contribuant à ce risque peuvent varier et inclure les conditions économiques locales, l’offre de logements et les problèmes d’abordabilité.

2. Lakeland-Winter Haven, Floride

Lakeland-Winter Haven, en Floride, est un autre marché présentant un risque très élevé de baisse des prix. Les raisons potentielles de ce risque élevé pourraient être liées aux conditions économiques locales, à la dynamique de la population et à la performance globale du marché immobilier de la région.

3. North Port-Sarasota-Bradenton, Floride

De même, la région de North Port-Sarasota-Bradenton, en Floride, entre également dans la catégorie des marchés présentant un risque élevé de baisse des prix des logements. Les indicateurs économiques et les tendances du marché immobilier pourraient être des facteurs à l’origine de ce risque.

4. Cape Coral-Fort Myers, Floride

Cape Coral-Fort Myers, en Floride, est un autre marché signalé comme présentant un risque très élevé de baisse potentielle des prix. Les acheteurs et les vendeurs de maison dans cette région doivent être vigilants et tenir compte des conditions du marché lorsqu’ils prennent des décisions.

5. Port Sainte-Lucie, Floride

Port St. Lucie, en Floride, complète la liste des marchés présentant un risque élevé de baisse des prix des logements. Des facteurs locaux tels que la croissance de l’emploi, les niveaux de stocks et la dynamique de l’offre et de la demande pourraient être des facteurs critiques affectant le marché du logement dans cette région.

Il convient de noter que ce risque élevé ne signifie pas nécessairement qu’un effondrement des prix de l’immobilier est imminent. Cela signifie une probabilité plus élevée de baisse des prix par rapport aux autres régions. Les conditions du marché peuvent changer et des facteurs externes tels que des changements économiques ou des changements politiques peuvent influencer la dynamique du marché immobilier. Par conséquent, une surveillance et une consultation continues avec des professionnels de l’immobilier familiers avec le marché local sont essentielles pour prendre des décisions éclairées.

Si vous envisagez d'acheter ou de vendre une maison dans ces zones à haut risque, il peut être prudent d'évaluer votre situation financière, de considérer l'impact potentiel d'une baisse des prix et de consulter des experts qui pourront vous fournir des conseils adaptés à votre situation particulière. Cette approche vous aidera à naviguer plus efficacement sur le marché et à prendre des décisions éclairées en fonction des conditions actuelles et des risques potentiels associés à ces régions.

Conclusion

En conclusion, même si le marché immobilier connaît peut-être un ralentissement de sa croissance d’une année sur l’autre, les données et les prévisions ne suggèrent pas un krach imminent en 2023. Les prix des logements continuent d’augmenter, bien qu’à un rythme plus lent, et les indicateurs du marché fournissent une perspectives globalement positives.

Le marché immobilier américain traverse une période cruciale en 2023 avec des avis contradictoires sur l’avenir du marché. Certains analystes craignent un krach du marché immobilier, tandis que d'autres anticipent un marché plus équilibré avec une appréciation annuelle à un chiffre. Même si le marché connaît des changements, la plupart des professionnels de l’immobilier ne croient pas qu’il va s’effondrer ou déclencher une récession.

Le secteur hypothécaire a pris des mesures pour empêcher une répétition de la Grande Récession, et la majorité des prêts hypothécaires douteux ont été éliminés. La pénurie de logements est trop grave et la majorité des Américains espèrent éviter encore 18 mois de difficultés. La demande de logements de la génération Y et de la génération Z devrait également rester forte. Bien qu’il puisse y avoir une baisse de la demande et que le boom immobilier induit par la pandémie puisse quelque peu ralentir, il n’y a aucun signe d’un nouvel effondrement du marché immobilier en 2023.