Krach immobilier imminent?

La crise sanitaire mondiale provoquée par la pandémie de Covid-19 a eu des conséquences économiques et sociales majeures, notamment sur le marché immobilier. Selon plusieurs experts, le secteur immobilier pourrait connaître un krach en 2023, en raison de plusieurs facteurs :

• La fin des mesures de soutien aux ménages et aux entreprises, qui ont permis de maintenir artificiellement la demande et les prix pendant la crise.
• La hausse des taux d’intérêt, qui rendra plus difficile l’accès au crédit et augmentera le coût du remboursement des emprunts .
• Le ralentissement de la croissance économique, qui entraînera une baisse des revenus et une hausse du chômage, réduisant ainsi le pouvoir d’achat et la solvabilité des acheteurs potentiels .
• L’augmentation de l’offre, due à la mise sur le marché de nombreux biens immobiliers vacants ou mis en vente par des propriétaires en difficulté financière .
• La baisse de la confiance des agents économiques, qui anticiperont une chute des prix et reporteront leurs projets d’achat ou de vente.

Ces éléments pourraient provoquer un déséquilibre entre l’offre et la demande, entraînant une chute brutale et durable des prix immobiliers. Selon une étude du cabinet Deloitte, le prix moyen du mètre carré en France pourrait baisser de 10% entre 2022 et 2023. Cette baisse serait plus marquée dans les grandes villes, où les prix ont fortement augmenté ces dernières années. Par exemple, à Paris, le prix moyen du mètre carré pourrait passer de 11 000 euros en 2022 à 9 900 euros en 2023, soit une baisse de 10%.

Un krach immobilier aurait des conséquences négatives sur l’économie et la société, telles que:

• La perte de valeur du patrimoine immobilier des ménages, qui réduirait leur richesse et leur capacité d’épargne.
• La dégradation de la situation financière des banques, qui subiraient des pertes liées aux défauts de paiement et à la dépréciation de leurs créances immobilières.
• La diminution de l’activité du secteur de la construction, qui entraînerait une baisse de l’investissement et de l’emploi.
• L’aggravation des inégalités sociales, qui accentuerait la fracture entre les propriétaires et les locataires, ainsi qu’entre les zones géographiques.

Face à ce risque de krach immobilier, il est nécessaire de mettre en place des mesures préventives et correctives, telles que:

• La régulation du marché immobilier, par exemple en limitant la spéculation, en encadrant les loyers ou en favorisant le logement social.
• La stimulation de la demande, par exemple en facilitant l’accès au crédit, en soutenant le pouvoir d’achat ou en incitant à la mobilité résidentielle.
• La diversification du parc immobilier, par exemple en encourageant la rénovation énergétique, en adaptant l’offre aux besoins ou en développant le logement collaboratif.

Ces mesures pourraient contribuer à stabiliser le marché immobilier et à éviter un scénario catastrophique pour l’économie et la société.

Le marché immobilier américain va-t-il s’effondrer ?

La dernière fois que le marché immobilier américain a semblé aussi mousseux, c'était entre 2005 et 2007. À l'époque, la valeur des maisons s'est effondrée, avec des conséquences désastreuses. Lorsque la bulle immobilière a éclaté, l’économie mondiale a plongé dans le ralentissement le plus profond depuis la Grande Dépression. Maintenant que le boom immobilier est menacé par la montée en flèche des taux hypothécaires et une potentielle récession (la dernière enquête d'experts de Bankrate évalue la probabilité à 59 %), les acheteurs et les propriétaires se posent une question familière : le marché immobilier est-il sur le point de s'effondrer ?

Les économistes du logement conviennent que les prix pourraient baisser, mais la baisse ne sera pas aussi grave que celle que les propriétaires ont connue pendant la Grande Récession. Une différence évidente entre aujourd’hui et cette époque est que les bilans personnels des propriétaires sont beaucoup plus solides aujourd’hui qu’ils ne l’étaient il y a 15 ans. Le propriétaire typique avec une hypothèque a un crédit exceptionnel, une tonne de valeur nette de son logement et une hypothèque à taux fixe bloquée à un taux bien inférieur à 5 pour cent - en fait, selon une étude Redfin de juin , 82,4 pour cent de tous les propriétaires actuels sont bloqués. en dessous de la barre des 5 pour cent.

De plus, les constructeurs ne se souviennent que trop bien de la Grande Récession et ils ont été prudents quant à leur rythme de construction. Le résultat est une pénurie persistante de maisons à vendre. « Nous n'avons tout simplement pas suffisamment de stocks », a déclaré Yun. « Certains marchés connaîtront-ils une baisse des prix ? Oui. [Mais] comme l’offre n’est pas là, la répétition d’une baisse des prix de 30 pour cent est hautement, très improbable. »

Prix ​​des maisons existantes

Les économistes prédisent depuis longtemps que le marché immobilier finirait par se calmer à mesure que la valeur des maisons deviendrait victime de leur propre succès. Mais, après avoir diminué d'une année sur l'autre en février pour la première fois depuis plus d'une décennie, le prix de vente médian d'une maison unifamiliale est à nouveau en hausse, avec une hausse annuelle de 3,9 % en août, selon le NAR.

Toutefois, dans l’ensemble, les prix de l’immobilier ont augmenté beaucoup plus rapidement que les revenus. Ce resserrement de l’accessibilité financière est exacerbé par le fait que les taux hypothécaires ont plus que doublé depuis août 2021.

Les experts estiment que les prix resteront élevés

Même si le marché immobilier se refroidit effectivement, ce ralentissement ne ressemble pas à la plupart des ralentissements immobiliers. Malgré des prix élevés, le volume réel des ventes de logements a chuté, et les stocks de logements à vendre ont également fortement diminué. Les propriétaires qui avaient fixé des taux hypothécaires de 3 % il y a quelques années refusent de vendre – et qui peut leur en vouloir, avec des taux actuels supérieurs à 7 % ? – l’offre de maisons à vendre est donc encore plus restreinte. En conséquence, la correction n’aura rien à voir avec l’effondrement total des prix de l’immobilier pendant la Grande Récession, lorsque certains marchés immobiliers ont connu une chute de 50 pour cent des valeurs.

« Nous n’assisterons pas à une répétition du krach du marché immobilier de 2008 à 2012 », a déclaré Yun dans un communiqué publié en septembre. « Il n’existe pas de prêts hypothécaires à risque risqués qui pourraient imploser, ni de combinaison d’une offre excédentaire massive et d’une surproduction de logements. »

Yun affirme que les régions où les prix sont élevés, comme la Californie, sont les plus vulnérables à une baisse des prix. En fait, cela se produit déjà sur les marchés notoirement chers de la Bay Area, comme Oakland, où le prix de vente médian en août était en baisse de 7 % sur un an, selon les données de Redfin . Dans l'ensemble, Yun s'attend à ce que les prix nationaux restent stables.

Ken H. Johnson, économiste du logement à la Florida Atlantic University, a déclaré que le marché du logement était tiré dans deux directions concurrentes. "Je pense que nous sommes dans une période de prix de l'immobilier relativement stables dans tout le pays, car les taux hypothécaires élevés exercent une pression à la baisse sur les prix, tandis qu'une demande importante provenant de la formation de ménages et une pénurie de stocks exercent une pression à la hausse", a déclaré Johnson. "Ces forces, pour l'instant, devraient s'équilibrer."

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5 raisons pour lesquelles il n’y aura pas de krach du marché immobilier

Les économistes du logement soulignent cinq raisons impérieuses pour lesquelles aucun krach n’est imminent.

1. Les stocks sont encore très faibles : la National Association of Realtors affirme qu'il y avait une offre de maisons à vendre sur 3,3 mois en août. Au début de 2022, ce chiffre ne représentait qu’un infime approvisionnement de 1,7 mois. Ce manque persistant de stocks explique pourquoi de nombreux acheteurs n’ont encore d’autre choix que de faire monter les prix. Et cela indique également que l’équation de l’offre et de la demande ne permettra tout simplement pas un effondrement des prix dans un avenir proche.
2. Les constructeurs n'ont pas construit assez rapidement pour répondre à la demande : les constructeurs d'habitations ont reculé après le dernier krach, et ils n'ont jamais complètement atteint les niveaux d'avant 2007. Désormais, ils n’ont aucun moyen d’acheter des terres et d’obtenir les autorisations réglementaires assez rapidement pour satisfaire la demande. Même s’ils construisent autant qu’ils le peuvent, une répétition de la surconstruction d’il y a 15 ans semble peu probable. "La raison fondamentale de la hausse des prix est une demande accrue et un manque d'offre", a déclaré Greg McBride , CFA, analyste financier en chef de Bankrate. « À mesure que les constructeurs mettent davantage de maisons disponibles sur le marché, que de plus en plus de propriétaires décident de vendre et que les acheteurs potentiels sont exclus du marché, l'offre et la demande peuvent revenir à l'équilibre. Cela ne se fera pas du jour au lendemain. »
3. Les tendances démographiques créent de nouveaux acheteurs : il existe une forte demande de logements sur plusieurs fronts. De nombreux Américains qui possédaient déjà un logement ont décidé pendant la pandémie qu'ils avaient besoin de logements plus grands, en particulier avec l'essor du travail à domicile . Les Millennials constituent un groupe important et sont dans leurs années les plus riches en matière d'achat, et les Hispaniques constituent un groupe démographique croissant également désireux d'accéder à la propriété.
4. Les normes de prêt restent strictes : en 2007, les « prêts menteurs », pour lesquels les emprunteurs n'avaient pas besoin de justifier de leurs revenus, étaient courants. Les prêteurs proposaient des prêts hypothécaires à presque tout le monde, quels que soient leurs antécédents de crédit ou le montant de leur mise de fonds. Aujourd’hui, les prêteurs imposent des normes strictes aux emprunteurs – et ceux qui obtiennent un prêt hypothécaire bénéficient majoritairement d’un excellent crédit. La cote de crédit médiane des emprunteurs hypothécaires au deuxième trimestre 2023 était de 769, selon la Federal Reserve Bank de New York . "Si les normes de prêt s'assouplissent et que nous retournons à l'époque du Far West de 2004 à 2006, alors ce sera un tout autre animal", explique McBride. "Si nous commençons à voir les prix augmenter en raison du pouvoir d'achat artificiel des normes de prêt souples, c'est à ce moment-là que nous nous inquiéterons d'un krach."
5. L’activité des saisies immobilières est modérée : dans les années qui ont suivi le krach immobilier, des millions de saisies ont inondé le marché immobilier, faisant baisser les prix. Ce n'est pas le cas actuellement. La plupart des propriétaires disposent d’un coussin de valeur nette confortable dans leur maison. Les prêteurs n’ont pas déposé d’avis de défaut au plus fort de la pandémie, ce qui a poussé les saisies à un niveau record en 2020. Et bien qu’il y ait eu une légère augmentation des saisies depuis lors, ce n’est plus rien de tel.

Tout cela aboutit à un consensus : oui, les prix de l’immobilier repoussent toujours les limites de l’abordabilité. Mais non, ce boom ne devrait pas se terminer par un effondrement.

FAQ

Quand le prix de l'immobilier va t'il baisser?

En fait, la plupart des experts du secteur ne s'attendent pas à ce qu'il s'effondre. Les économistes du secteur du logement citent cinq raisons principales pour lesquelles le marché ne s'effondrera pas de sitôt : la faiblesse des stocks, le manque de logements neufs, le grand nombre de nouveaux acheteurs, les normes de prêt strictes et la diminution des saisies immobilières.

Le prix de l'immobilier va t'il baisser en 2023

Probablement pas - ou du moins, pas de beaucoup. Après avoir fortement augmenté pendant des années, les prix de l'immobilier ont diminué en février 2023 pour la première fois depuis plus de dix ans, et ont continué à baisser au cours des mois suivants. La baisse a toutefois été relativement modeste, et les prix ont depuis augmenté au cours des mois d'été, s'approchant de niveaux record. Le marché chauffé s'est peut-être refroidi, mais il est peu probable qu'il connaisse une chute brutale. Greg McBride, CFA, analyste financier en chef de Bankrate, estime qu'un plafonnement des prix est plus probable qu'une chute brutale. Lawrence Yun, économiste en chef de la National Association of Realtors, estime lui aussi que les prix resteront relativement stables dans l'ensemble.