Les achats de logements anciens et existants par des étrangers focalisent souvent l’attention des observateurs du marché immobilier sur des transactions relativement peu nombreuses et emblématiques réalisées par une clientèle fortunée. Mais une analyse statistique détaillée met en évidence une réalité plus nuancée et des tendances qui vont au-delà de ces faits saillants, comme le montrent les graphiques ci-joints.

Acheteurs étrangers non résidents en France (dont la résidence principale est située hors de France)

Les étrangers ne résidant pas en France ne représentent qu'une très faible part des acquéreurs en Île-de-France (0,8 % des acquéreurs étaient dans cette situation en 2022, une proportion relativement stable dans le temps). Sans surprise, ils ont tendance à acheter des appartements plutôt que des maisons, principalement destinées à être des pieds-à-terre, à Paris et plus rarement dans les Hauts-de-Seine. Les appartements qu’ils achètent sont légèrement plus grands et surtout beaucoup plus chers que ceux des autres profils d’acheteurs.

A Paris, les étrangers non résidents représentent 2,8 % des achats en 2022, pour un bien « médian » de 51 mètres carrés à 12 450 € le mètre carré, avec un budget de 635 100 €. Ils préfèrent les 6e et 7e arrondissements, les deux quartiers les plus chers de Paris, où ils réalisent respectivement 11 % et 13 % des ventes.

En 2022, à Paris, les acheteurs étrangers résidant hors de France sont majoritairement originaires des États-Unis avec plus de 200 achats (23 %), suivis du Liban (12 %), de l'Italie (9 %) et de l'Allemagne (8 %). Les non-résidents américains, qui ont bénéficié d'un dollar fort au cours de l'année, ont acquis les biens les plus chers (budget médian d'achat de 825 000 € en 2022, soit 12 890 € le mètre carré pour 64 mètres carrés).

Acheteurs français ne résidant pas en France (dont la résidence principale est située hors de France)

Ces Français ont des comportements assez proches de ceux de la catégorie précédente, mais légèrement atténués. Assurément expatriés, dotés d'un pouvoir d'achat élevé et désireux d'avoir une situation centrale, ils privilégient également Paris. Ils représentent 1,3% des achats de logements en région parisienne et 3,8% à Paris. Cette part est assez constante sur le long terme.

Comme les étrangers non-résidents, les résidents français non-résidents privilégient le centre de la capitale et représentent environ 10 % des acheteurs dans les 6e et 7e arrondissements de Paris.

Acheteurs étrangers résidents (qui résident en France)

La part des étrangers résidant en France, qui représentaient 6,4 % des acquéreurs franciliens en 2002, s'élève à 9,6 % en 2022, en hausse constante depuis 10 ans.

Parmi les acheteurs d'appartements non résidents français, les Chinois étaient les plus représentés en 2022 (15%), suivis par les Portugais (11%), les Tunisiens (8%), les Italiens et Algériens (7%), les Marocains (6%) et Roumains (5%). Les Italiens disposent d'un budget médian plus élevé, supérieur à 350 000 €, en raison du grand nombre d'achats à Paris. À l’autre extrémité de la fourchette de prix, les Portugais et les Roumains achètent des appartements pour moins de 200 000 €.

Les maisons achetées par des étrangers résidant en France sont plus petites et moins chères (95 mètres carrés et 314 000 € en valeur médiane) que celles achetées par des résidents français (105 mètres carrés et 370 000 €). Cette différence s'explique en partie par la répartition géographique de ces achats, moins souvent localisés dans les régions des Hauts-de-Seine ou des Yvelines, où les prix sont bien plus élevés. Mais on observe aussi, dans tous les départements, le choix de maisons moins chères.

Les résidents portugais en France sont les principaux acheteurs de logements : plus de 1 000 acquisitions en 2022, soit 21 % des achats des étrangers résidents. Ils sont suivis par les Roumains (13% des acheteurs étrangers), les Algériens (9%), les Turcs (7%), les Chinois (6%) et les Tunisiens et Marocains (5%).

Les prix d'achat varient peu selon les nationalités, à l'exception des Chinois qui achètent des logements plus chers car situés plus souvent en petite couronne.

Acheteurs résidents français (qui résident en France)

Il y a vingt ans, les Français représentaient 91,5 % des acquéreurs en Île-de-France. Cette proportion s’érode au fil des années et d’ici 2022 elle sera tombée à 88,4 %. Ils achètent un bien immobilier un peu plus cher (310 000 €) que les étrangers en France (270 000 €), mais moins que tous ceux résidant hors de France, qu'ils soient étrangers (478 400 €) ou français (411 300 €).

* Les données 2022 sont provisoires, seules les données intégrées au 28 décembre ont pu être utilisées dans ce focus.

Source : Notaires de Paris